Αυθαίρετα: Διευκρινήσεις για την προσθήκη σοφίτας, ανοικτού ημιυπαιθρίου χώρου και ανοικτών εξωστών σε νομίμως υφιστάμενα κτίσματα

Θέµα: Προσθήκη σοφίτας, ανοικτού ηµιυπαιθρίου χώρου και ανοικτών εξωστών σε νοµίµως υφιστάµενα κτίσµατα (προ ν.4067/12 – ΝΟΚ).

Σχετ.: α) το µε αρ. πρωτ. 3708/20-10-2014 έγγραφο ∆ΙΠΕΧΩΣΧ Ηρακλείου Κρήτης

Σε απάντηση του ανωτέρω σχετικού και µε αφορµή αφ’ ενός τις τροποποιήσεις που επήλθαν µε το νέο θεσµικό πλαίσιο δόµησης κτιρίων – Νέος Οικοδοµικός Κανονισµός και αφ’ ετέρου ερωτήµατα Υπηρεσιών ∆όµησης και ιδιωτών σχετικά µε τη δυνατότητα προσθήκης ανοικτών ηµιυπαιθρίων χώρων, ανοικτών εξωστών και σοφίτας σε νοµίµως υφιστάµενα κτίρια ανεγερθέντα µε προγενέστερες του ν.4067/12 (ΝΟΚ) διατάξεις, διευκρινίζουµε τα εξής:

Α) Σοφίτες:

Από τον συνδυασµό:

• του άρθρου 2 παρ. 81 του ν.4067/12, σύµφωνα µε το οποίο «Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιµος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν µπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.»,
  
• του άρθρου 11 παρ. 6 του ν.4067/12, που ορίζει ότι «Στο σ.δ. δεν προσµετρώνται:…ιε. Σοφίτες µε συνολικό εµβαδόν µικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου της υποκείµενης κάτοψης µε τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το µέσο ελεύθερο ύψος είναι µικρότερο από 2,20 µ..» και
  
• του άρθρου 23 παρ. 3 του ν.4067/12, σύµφωνα µε το οποίο «Προσθήκη σε νοµίµως υφιστάµενο κτίριο επιτρέπεται … α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύµφωνα µε τις διατάξεις του παρόντος νόµου και σύµφωνα µε τις ειδικές πολεοδοµικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η συνολική εκµετάλλευση δεν µπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόµησης προσθήκης, συντελεστή δόµησης της περιοχής.»,

προκύπτει ότι είναι δυνατή η προσθήκη σε νοµίµως υφιστάµενο κτίριο, στέγης και σοφίτας ή η προσθήκη σοφίτας εντός νοµίµως υφιστάµενης στέγης κτιρίου, εφ’ όσον πληρούνται οι προϋποθέσεις χαρακτηρισµού του χώρου ως «σοφίτα» (παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12) και τηρούνται οι γενικοί και τυχόν ειδικότεροι όροι δόµησης και περιορισµοί που ισχύουν στην 2 περιοχή του ακινήτου.

Επισηµαίνεται, ότι θα πρέπει να εξασφαλίζεται σε κάθε περίπτωση η λειτουργική σύνδεση της σοφίτας µε τον υποκείµενο όροφο του κτιρίου.

Αναφορικά µε τη δυνατότητα πρόσβασης – εκτόνωσης της σοφίτας σε ανοικτό εξώστη ή δώµα του κτιρίου που βρίσκεται σε συνέχεια του δαπέδου της, δεν είναι επιτρεπτή, καθώς η σοφίτα ως χώρος εντός της στέγης του κτιρίου δεν συνυπολογίζεται στον αριθµό των πραγµατοποιουµένων ορόφων του κτιρίου (κατ’ αντιστοιχία µε τους εσωτερικούς εξώστες για τους οποίους ρητά αναφέρεται στον ορισµό τους ότι δεν αποτελούν όροφο) και ως εκ τούτου δεν δύναται τo δάπεδό της να προεκταθεί οριζόντια προκειµένου να δηµιουργηθεί ανοικτός εξώστης (κατά τον ορισµό αυτού σύµφωνα µε την παρ. 5 του άρθρου 2 του ν.4067/12). Επιπρόσθετα, στην περίπτωση αυτή η σοφίτα θα αποκτούσε χαρακτηριστικά ανεξάρτητου ορόφου, ο οποίος θα έπρεπε να προσµετρηθεί στον πραγµατοποιούµενο συντελεστή δόµησης του οικοπέδου – γηπέδου. Σύµφωνα εξάλλου και µε το άρθρο 2 της υπ’ αριθµ. 63234/19-12-12 Απόφασης Αν. Υπουργού ΠΕΚΑ (µε την οποία εγκρίθηκε Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών του ΝΟΚ) στο οποίο διευκρινίζεται ότι «επιτρέπονται ανοίγµατα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεοµετρία της, όσο και ανοίγµατα στους τυχόν τοίχους που συµµετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισµό και αερισµό του χώρου», καθίσταται σαφές ότι τα ανοίγµατα που κατασκευάζονται στις σοφίτες αποσκοπούν αποκλειστικά στον φωτισµό και αερισµό τους.

Β) Ανοικτοί ηµιυπαίθριοι χώροι και ανοικτοί εξώστες:

Από τη διατύπωση του άρθρου 11 παρ. 6 α του ν.4067/12, που ορίζει ότι «Στο σ.δ. δεν προσµετρώνται: α. Οι επιφάνειες των ανοιχτών εξωστών και ανοικτών ηµιυπαίθριων χώρων, όταν η συνολική επιφάνεια των χώρων αυτών έχει ποσοστό µικρότερο ή ίσο του 40% της επιφάνειας που επιτρέπεται να δοµηθεί στο οικόπεδο. Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό των ανοιχτών ηµιυπαίθριων χώρων δεν µπορεί να υπερβαίνει το 20 % της επιφάνειας που επιτρέπεται να δοµηθεί.» σε συνδυασµό µε το άρθρο 23 του ίδιου νόµου, περί προσθηκών, προκύπτει ότι είναι δυνατή η προσθήκη ή επέκταση σε νοµίµως υφιστάµενο κτίριο, ανοικτού ηµιυπαιθρίου χώρου και ανοικτού εξώστη, ανεξαρτήτως της ύπαρξης υπολοίπου σ.δ. στο ακίνητο, µε τις κάτωθι προϋποθέσεις:

1. τηρούνται οι γενικοί και τυχόν ειδικότεροι όροι δόµησης και περιορισµοί που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου,
2. πληρούνται οι προϋποθέσεις που χαρακτηρίζουν τους εν λόγω χώρους και λειτουργικά στοιχεία, όπως ορίζονται στις παρ. 5 και 6 του άρθρου 2 του ν.4067/12,
3. πληρούνται οι τεχνικές απατήσεις ασφαλείας της κατασκευής, όπως βεβαιώνεται από τον αρµόδιο µηχανικό, στα πλαίσια των µελετών που υποβάλλονται για την έκδοση της σχετικής άδειας δόµησης,
4. πληρούνται, για τους ανοικτούς εξώστες, οι προϋποθέσεις των παρ. 2 και 3 του άρθρου 16 του ν.4067/12, µε την επισήµανση ότι η κατασκευή τους εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων τµηµάτων του οικοπέδου (πλάγια και πίσω όρια) θα γίνεται µόνον εφ’ όσον η τοποθέτηση του νοµίµως υφισταµένου κτιρίου επί του οικοπέδου πληροί το κατά ΝΟΚ ισχύον δ ή ∆ (βάσει του ύψους του κτιρίου, άρθρο 3 του ν.4067/12) χωρίς να παραβιάζεται η προϋπόθεση του δευτέρου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 16 του ν. 4067/12, σύµφωνα µε το οποίο «Ανοικτοί εξώστες εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων τµηµάτων του οικοπέδου µπορούν να κατασκευάζονται µέχρι πλάτους 1/4 ∆ ή 1/4 δ.».
5. η συνολική επιφάνεια των ανοικτών εξωστών και ανοικτών ηµιυπαιθρίων χώρων που δύνανται να κατασκευαστούν, υπολογίζεται ως το 40% της επιφάνειας που επιτρέπεται να δοµηθεί στο οικόπεδο, βάσει των διατάξεων που ισχύουν κατά την ηµεροµηνία που θα εκδοθεί η άδεια δόµησης, στην οποία συµπεριλαµβάνονται:
   1. νοµίµως υφιστάµενοι εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι,
   2. νοµίµως υφιστάµενοι εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι που έχουν υπαχθεί σε διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων, λόγω αλλαγής χρήσης ή µετατροπής τους σε χώρους 3 κύριας χρήσης (προσθήκη δόµησης),
   3. αυθαίρετοι εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι, καθ’ υπέρβαση της οικοδοµικής άδειας, που έχουν υπαχθεί σε διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων.

Οι εργασίες που εκτελούνται στα πλαίσια προσθήκης σοφίτας, ανοικτού ηµιυπαιθρίου χώρου και ανοικτών εξωστών σε νοµίµως υφιστάµενα κτίρια, ελέγχονται από Ελεγκτή δόµησης, σύµφωνα µε την υπ’ αρίθµ. 299/7-1-2014 ΚΥΑ (ΦΕΚ 57/Β/14) «Έλεγχος έργων και εργασιών δόµησης» η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της παρ. 5 του άρθρου 7 του ν.4030/11.

Η ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕ∆ΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ Ειρήνη ΚΛΑΜΠΑΤΣΕΑ

Το έγγραφο μπορείτε να το δείτε εδώ.