Καταπατημένα δημόσια ακίνητα: Οδηγός για την εξαγορά τους

Ποιους αφορά;

Όποιος κατέχει ο ίδιος ή δικαιοπάροχοι του έχουν αδιαλείπτως στην κατοχή τους δημόσιο ακίνητο:

• για τουλάχιστον 30 χρόνια με τίτλο ή
• για τουλάχιστον 40 χρόνια χωρίς τίτλο, εφόσον ο σημερινός ιδιοκτήτης χρησιµοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία του ή ως βοηθητικό χώρο αυτής ή για να ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιοµηχανική, εµπορική ή αγροτική δραστηριότητα.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις;

Η μοναδική προϋπόθεση, εκτός από τα παραπάνω, είναι η δήλωση του ακινήτου στο Ε9 τα τελευταία πέντε χρόνια που προηγούνται της αίτησης. 

Δεν πληρείται η προϋπόθεση εφόσον το ακίνητο που εµφανίζεται στο Ε9 παρελθόντος έτους για πρώτη φορά, ύστερα από τροποποιητική δήλωση που υποβλήθηκε µετά από την 1η Μαΐου 2024.

Τι δικαιούται να εξαγοράσει;

Αυτός που καταθέτει την αίτηση μπορεί να εξαγοράσει, εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις:

α) Για ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση με το ανώτερο όριο του ελάχιστου εμβαδού άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς. Μπορεί να εξαγοράσει μεγαλύτερη έκταση εφόσον:

• σε αυτή υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο ή 
• εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

β) Για ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση με μέγιστο εμβαδόν 10 στρέμματα. Μπορεί κάποιος να εξαγοράσει περισσότερα από ένα δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού εφόσον το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα δέκα 10 στρέμματα. Μπορεί να εξαγοράσει μεγαλύτερη έκταση:

• μέχρι 30 στρέμματων, εφόσον είτε αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις παντός είδους νόμιμα λειτουργούσης επιχείρησης είτε έχει γίνει χρήση του συντελεστή δόμησης της έκτασης αυτής για την ανέγερση των κτισμάτων. 
• από 30 στρέμματα μέχρι 100 στην περίπτωση δημοσίων ακινήτων, εντός των οποίων λειτουργούν βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις ή ασκείται αγροτική ή κτηνοτροφική δραστηριότητα, εφόσον το δημόσιο ακίνητο ή τα δημόσια ακίνητα για τα οποία ασκείται το δικαίωμα εξαγοράς είναι αναγκαία για την εξυπηρέτηση των λειτουργικών σκοπών των βιομηχανικών ή βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή την άσκηση της αγροτικής ή κτηνοτροφικής δραστηριότητας.

Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

Πόσο πρέπει να πληρώσει;

Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου, κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος. 

Όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται από την αρμόδια εφορία. 

Αν υπάρχουν κτίσματα που κατασκευάστηκαν από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό προσαυξάνεται κατά 25%. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Πως πληρώνεται;

Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ (με έκπτωση 10%), είτε με έως 60 μηνιαίες δόσεις ύψους τουλάχιστον 100 ευρώ. 

Η καταβολή ξεκινά μετά από 1 μήνα από την κοινοποίηση της αποδοχής της αίτησης. Μετά την συνολική εξόφληση του τιμήματος εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς εντός 25 ημερών.

Πότε μπορεί να απενταχθεί η αίτηση;

Η αίτηση εξαγοράς μπαίνει στο αρχείο:

• Μετά από εκπρόθεσμη εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς έως το ποσό που αντιστοιχεί σε 3 δόσεις, δεν εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς και η υπόθεση τίθεται στο αρχείο. Καταβληθείσες δόσεις δεν επιστρέφονται, εφόσον δεν υπερβαίνουν το σαράντα τοις εκατό (40%) του τιμήματος εξαγοράς.
• Στην περίπτωση που ο αιτών δεν διατηρήσει την κύρια κατοικία του ή την άσκηση της δραστηριότητας, όπως ορίζεται παραπάνω για διάστημα 5 τουλάχιστον ετών από την έκδοση απόφασης εξαγοράς. Και σε αυτή την περίπτωση δεν επιστρέφεται το καταβληθέν τίμημα.

Τι συμβαίνει με την κατάθεση της αίτησης σε περίπτωση που υπάρχει διένεξη με το δημόσιο;

Με την υποβολή της αίτησης εξαγοράς και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εξαγοράς στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο αναστέλλονται:

• α) η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και πρωτοκόλλων διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α),
• β) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ Δημοσίου και αιτούντος, με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του, υπό εξαγορά, δημοσίου ακινήτου, καθώς και
• γ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια.

Σε περίπτωση που απορριφθεί η αίτηση εξαγοράς ή δεν εκδοθεί απόφαση εξαγοράς αίρεται αυτοδικαίως αναστολή των παραπάνω και οι εκκρεμείς δίκες με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του δημοσίου ακινήτου συνεχίζονται.

Σε περίπτωση που εκδοθεί απόφαση εξαγοράς και μετά τη μεταγραφή ή καταχώριση της στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο:

• οι εκκρεμείς δίκες ανάμεσα στο Δημόσιο και τον αιτούντα καταργούνται και τα μέτρα προστασίας ανακαλούνται,
• τα βεβαιωθέντα και μη εξοφληθέντα Πρωτόκολλα Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και τα Πρωτόκολλα Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) διαγράφονται. Καταβληθέντα ποσά για Π.ΚΑ.Α.Χ. δεν επιστρέφονται.

Τι εκπτώσεις υπάρχουν;

Το τίμημα εξαγοράς μειώνεται:

α) για την περίπτωση κατοχής για τουλάχιστον 30 έτη με τίτλο κατά 2% ανά έτος κατοχής, μετά την πάροδο 30 ετών

β) για την περίπτωση κατοχής για τουλάχιστον 40 έτη χωρίς  τίτλο κατά 1% ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο 40 ετών κατοχής

Το ανώτατο όριο έκπτωσης ανέρχεται συνολικά σε 50% επί του ποσού του αρχικού τιμήματος εξαγοράς.

Τι εκπτώσεις υπάρχουν για ειδικές κατηγορίες;

Το τίμημα εξαγοράς μειώνεται στις παρακάτω περιπτώσεις:

• Κατά 30% εάν εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα και το κτίσμα αυτό αποτελεί την κύρια κατοικία του αιτούντος.
• Κατά 30%, εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.
• Κατά 20%, εάν είναι άτομο με αναπηρία με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, ή πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
• Κατά 20% εάν είναι παλιννοστών ομογενής ή μόνιμος κάτοικος παραμεθορίων περιοχών
• Κατά 20 % εάν είναι πολύτεκνος, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ.
• Κατά 15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ.
• Κατά 15% για τις μονογονεϊκές οικογένειες.
• Κατά 15% εάν είναι μακροχρόνια άνεργος
• Κατά 20% εάν είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.

Εφόσον ο αιτών εμπίπτει σε περισσότερες της μίας περιπτώσεις εφαρμόζεται μόνο η περίπτωση που προβλέπει τη μεγαλύτερη έκπτωση.

Το ποσό που προκύπτει από όλες τις εκπτώσεις δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 20% του αρχικού τιμήματος εξαγοράς.

Οι εκπτώσεις δεν ισχύουν για δημόσια ακίνητα με επιφάνεια μεγαλύτερη των 10 στρεμμάτων.

Σε περίπτωση μεταβίβασης του εξαγορασθέντος δημοσίου ακινήτου από τον αιτούντα με επαχθή αιτία (π.χ. πώληση), πριν από την παρέλευση 10 ετών από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης εξαγοράς, το ποσό που αντιστοιχεί στις εκπτώσεις που παρέχονται βεβαιώνεται και εισπράττεται ως δημόσιο έσοδο.

Σε ειδικές περιπτώσεις αμφισβήτησης της κυριότητας του δημοσίου ακινήτου εφαρμόζονται οι παρακάτω εκπτώσεις:

• Για αιτούντα που έχει αναγνωρισθεί με απόφαση πρωτοβάθµιου δικαστηρίου κύριος του δηµοσίου ακινήτου έναντι του Δηµοσίου, το αρχικό τίµηµα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 50% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου και στην συνέχεια εφαρµόζονται οι υπόλοιπες εκπτώσεις.
• Για αιτούντα που ο ίδιος ή ο δικαιοπάροχός του έχει αναγραφεί ως κύριος του δηµοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηµατολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δηµόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσµία άσκησης αγωγής, η αίτηση εξαγοράς υποβάλλεται χωρίς τις προϋποθέσεις που αφορούν την κατοχή για τουλάχιστον 30 ή 40 έτη και το αρχικό τίµηµα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 50% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου και στην συνέχεια εφαρµόζονται οι υπόλοιπες εκπτώσεις.
• Αν ο αιτών, µέχρι την 31η.12.2022, έχει ασκήσει ένδικο µέσο κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δηµοσίου ακινήτου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, µε τίµηµα εξαγοράς που αντιστοιχεί στο 70% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση ο αιτών παραιτείται από τα ένδικα μέσα που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δηµοσίου ακινήτου.
• Αν ο αιτών κατέχει δηµόσιο ακίνητο, το οποίο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή του αρχικού δικαιοπαρόχου του κατά την έναρξη της κατοχής του ακινήτου, ως αποτέλεσµα µαζικής εγκατάστασης πληθυσµιακών οµάδων που έλαβαν χώρα πριν το έτος 1965, καθ’ υπόδειξη των δηµόσιων αρχών το αρχικό τίµηµα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 20% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται;

Τα βασικά δικαιολογητικά που απαιτούνται σε όλες τις περιπτώσεις είναι:

• Τοπογραφικό διάγραµµα του προς εξαγορά δηµοσίου ακινήτου εξαρτηµένο στο γεωδαιτικό σύστηµα αναφοράς ΕΓΣΑ87 µε συγκεκριμένες προδιαγραφές, το οποίο θα συνοδεύεται και από αποδεικτικό υποβολής ηλεκτρονικού διαγράµµατος (Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράµµατος ΚΗΔ). Σε περίπτωση που απαιτείται αλλαγή ορίων, η γεωµετρική µεταβολή των κτηµατολογικών στοιχείων του ακινήτου προηγείται της υποβολής της αίτησης εξαγοράς,
• Φύλλο υπολογισµού αντικειµενικής αξίας οικοπέδου, γηπέδου ή ακινήτου,
• Βεβαίωση όρων δόµησης της αρµόδιας υπηρεσίας δόµησης,
• Οικοδοµική άδεια, εφόσον υπάρχει.
• Υπεύθυνη δήλωση από την οποία προκύπτει ότι δεν συντρέχουν οι εξαιρέσεις της παρ. 2 του άρθρου 5 του νόμου, 
• Αποδεικτικό εξόφλησης του παραβόλου ύψους 300 ευρώ,
• Τίτλους από τους οποίους προκύπτει η κατοχή σε περίπτωση κατοχής πάνω από 30 έτη και συνοδευτικό σηµείωµα, στο οποίο αποτυπώνεται η κατοχή από τον αιτούντα και τους δικαιοπαρόχους του, σύµφωνα µε τους τίτλους αυτούς,
• Υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 για την έκταση των προς εξαγορά δηµοσίων ακινήτων, για τις περιπτώσεις δημόσιων ακινήτων εντός των οποίων λειτουργούν βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις ή ασκείται αγροτική ή κτηνοτροφική δραστηριότητα,
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει η χρήση του δηµοσίου ακινήτου από τον αιτούντα, κατά την περίπτωση που το κατέχει πάνω από 40 έτη χωρίς τίτλο προκειµένου να αποδειχθεί ότι το ακίνητο συνιστά την κύρια κατοικία του αιτούντος ή ως βοηθητικό χώρο αυτής ή για να ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιοµηχανική, εµπορική ή αγροτική δραστηριότητα. Για την κύρια κατοικία προσκοµίζεται αντίγραφο του εντύπου Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήµατος, το οποίο υποβλήθηκε το προηγούμενου έτος, καθώς και αντίγραφο του εντύπου Ε9, για το ίδιο έτος,
• Απόσπασµα κτηµατολογικού διαγράµµατος και κτηµατολογικό φύλλο του Κωδικού Αριθµού Εθνικού Κτηµατολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.) του δηµοσίου ακινήτου, στο οποίο αφορά η αίτηση εξαγοράς, εφόσον στην περιοχή λειτουργεί κτηµατολογικό γραφείο. 
• Πράξη διοικητικού προσδιορισµού φόρου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων των πέντε (5) τελευταίων ετών που προηγούνται της υποβολής αίτησης εξαγοράς.

Τι δικαιολογητικά χρειάζονται για τις εκπτώσεις;

Τα δικαιολογητικά κατά περίπτωση είναι:

• Όσα πιστοποιητικά προβλέπονται από τη νομοθεσία και από τα οποία προκύπτει ότι ο αιτών εμπίπτει σε μία από τις περιπτώσεις των ειδικών κατηγοριών.
• Δικαστική απόφαση, από την οποία προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγνωρισθεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου.
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές.
• Αντίγραφο του ενδίκου μέσου που έχει ασκήσει κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δηµοσίου ακινήτου.
• Έγγραφα που αποδεικνύουν ότι το ακίνητο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή του αρχικού δικαιοπαρόχου του κατά την έναρξη της κατοχής του ακινήτου, ως αποτέλεσµα µαζικής εγκατάστασης πληθυσµιακών οµάδων που έλαβαν χώρα πριν το έτος 1965, καθ’ υπόδειξη των δηµόσιων αρχών.

Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης για να γίνει το αίτημα;

1. Υποβάλει αίτηση σε ειδική πλατφόρμα, όπου υποβάλει και τα δικαιολογητικά. Για την είσοδο απαιτούνται οι κωδικοί του taxisnet. Η αίτηση υποβάλλεται εντός 1 έτους.
2. Αφού αναρτήσει τα δικαιολογητικά καταβάλει παράβολο 300 ευρώ, το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς.
3. Ελέγχονται τα δικαιολογητικά. Σε περίπτωση έλλειψης δικαιολογητικών ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης ώστε να τα υποβάλλει εντός 90 ηµερών.
4. Εφόσον διαπιστωθεί η πληρότητα του φακέλου της αίτησης εξαγοράς και μετά από διάστημα μέχρι 9 μήνες εκδίδεται το τίμημα εξαγοράς και εντός 1 μήνα καταβάλλεται η πρώτη δόση ή εφάπαξ πληρωμή.

Τι γίνεται όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες;

Στην περίπτωση που σε ένα ακίνητο υπάρχουν πέραν του ενός συνιδιοκτήτες κατά περίπτωση ισχύουν τα παρακάτω:

α) Ασκούν κατοχή στο ίδιο δημόσιο ακίνητο κατά τμήματα, καθένας από αυτόυς δικαιούται να εξαγοράσει το τμήμα το οποίο κατέχει.

β) Ασκούν κατοχή εξ’ αδιαιρέτου στο ίδιο δημόσιο ακίνητο, καθένας δικαιούται να εξαγοράσει το δημόσιο ακίνητο σύμφωνα με το μερίδιο που του αναλογεί. Εάν κάποιος δεν υποβάλει αίτηση εξαγοράς, είναι υποχρεωτική η εξαγορά του μεριδίου του αναλογικά από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες.

γ) Αν για το ίδιο δημόσιο ακίνητο ή το ίδιο τμήμα υποβάλλουν αίτηση εξαγοράς περισσότεροι από ένας δικαίωμα για την εξαγορά έχει αυτός που ασκεί την κατοχή με τίτλο.

Τι γίνεται όταν υπάρχει αυθαίρετο;

Δεν είναι δυνατή η εξαγορά δημοσίου ακινήτου όπου έχουν ανεγερθεί αυθαίρετα κτίσματα, εκτός και αν ο αιτών, εντός 1 μήνα από την κοινοποίηση σε αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής της αίτησης του υποβάλλει αίτηση για την υπαγωγή του στον ν. 4495/2017.

Στην συνέχεια η απόφαση εξαγοράς δεν εκδίδεται, εάν:

α) δεν εξοφληθεί το τίμημα εξαγοράς,

β) δεν εξοφληθεί το πρόστιμο υπαγωγής, και

γ) δεν προσκομιστούν στην οικεία κτηματική υπηρεσία η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4495/2017 και το απαιτούμενο πιστοποιητικό ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017.

Τι γίνεται με τα δασικά;

Εάν εντός του δημόσιο ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα και εφόσον καταλαμβάνει μέχρι 20% του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της.

Τι γίνεται αν βρίσκεται εντός προστατευμένης περιοχής;

Εάν εντός του δημοσίου ακινήτου περιλαμβάνονται προστατευόμενες περιοχές εξακολουθούν να εφαρμόζονται μετά την εξαγορά τους οι σχετικοί περιορισμοί και μνημονεύονται υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς.

Ποια ακίνητα εξαιρούνται;

Δεν είναι δυνατή η εξαγορά δηµοσίου ακινήτου, εφόσον συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δηµόσιου συµφέροντος, αναγόµενοι σε ζητήµατα:

(α) εθνικής άµυνας, ή

(β) δηµόσιας ασφάλειας, ή

(γ) δηµόσιας υγείας, ή

(δ) χωροταξικού ή πολεοδοµικού σχεδιασµού, ή

(ε) άλλης αιτιολογηµένης κρατικής ανάγκης.

Επίσης εξαιρούνται ακίνητα ή τμήματα τους τα οποία: 

• κατά την έναρξη ισχύος του νόμου εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αποφάσεων που κηρύσσουν αναγκαστική απαλλοτρίωση ή επιβάλλουν ρυμοτομική απαλλοτρίωση, 
• εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία, με την επιφύλαξη μέχρι το 20% του εμβαδού τους να είναι δασικές περιοχές ή είναι προστατευόμενες περιοχές, 
• βρίσκονται εμπίπτουν εντός οριοθετημένου υδατορέματος ή βρίσκονται εντός ζώνης 50 μέτρων από τις όχθες του, εάν δεν έχει γίνει οριοθέτηση του,
• βρίσκονται εντός καθορισμένης ζώνης αιγιαλού – παραλίας και εντός χερσαίας ζώνης λιμένα,
• αποτελούν πράγματα εκτός συναλλαγής και ανεπίδεκτα χρησικτησίας και ανήκουν στην κυριότητα, διοίκηση και διαχείριση του Δημοσίου, κατά το άρθρο 7 του Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς, σύμφωνα με βεβαίωση των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού,
• είναι εκτός συναλλαγής, κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα, 
• έχουν περιέλθει στην κυριότητα της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε.) και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής ή καταχώρισης στα κατά τόπους αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία κατά περίπτωση, δυνάμει των παρ. 4 και 8 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α’ 94).

Αν οι παραπάνω εξαίρεσης από την εξαγορά αφορούν σε τμήμα μόνον του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου και δεν εμποδίζει την εξαγορά του υπόλοιπου τμήματος.

Χρειάζεται σε ακίνητα εντός σχεδίου ή οικισμού ή σε ανταλλάξιμα ακίνητα που προέκυψαν από διανομή σύμφωνα με την αγροτική νομοθεσία να κάνουν αίτηση;

Σε περιπτώσεις όπου σε ακίνητα εντός σχεδίων πόλεως ή οικισµού ή σε ανταλλάξιμα ακίνητα (αποτέλεσαν αντικείμενο διανομής σύμφωνα με τις διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας, από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων): 

α) ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηµατολογικές εγγραφές και

β) δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από υπηρεσία του Δηµοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισµού Αποζηµίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό, εκτός αν πρόκειται για ανταλλάξιµο ακίνητο και 

γ) δεν προβάλλονται δικαιώµατα του Δηµοσίου εξ άλλης αιτίας,

το Δηµόσιο δεν προβάλλει δικαιώµατα και απέχει από την άσκηση αγωγών και δεν απαιτείται η αίτηση εξαγοράς.

Τα παραπάνω δεν ισχύουν για εκτάσεις, οι οποίες στο σχέδιο πόλεως ή οικισμού αποτελούν κοινόχρηστους χώρους, πάρκα ή άλση.

Για ανταλλάξιμα ακίνητα, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφαρμόζονται οι προϋποθέσεις β και γ.

Στην περίπτωση που έχουν ασκηθεί αγωγές από το Δημόσιο για τα ακίνητα, οι εκκρεμείς δίκες καταργούνται.

Τι γίνεται σε μη άρτια ή μη οικοδομήσιμα τμήματα δημοσίων ακινήτων όμορα βιοτεχνικών, βιομηχανικών, αγροτικών, κτηνοτροφικών και τουριστικών επιχειρήσεων;

Τα τμήματα δημόσιων ακινήτων, τα οποία είναι όμορα προς ακίνητα, όπου έχουν ανεγερθεί βιοτεχνικές, βιομηχανικές, αγροτικές, κτηνοτροφικές και τουριστικές επιχειρήσεις, εγκαταστάσεις πάσης φύσεως και οι οποίες αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο με τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις της επεκταθείσας επιχείρησης, εκποιούνται απευθείας υπέρ των επιχειρήσεων αυτών, κατόπιν αίτησής τους, με αντάλλαγμα ίσο με το 200% της αντικειμενικής αξίας του τμήματος του ακινήτου, προσαυξανόμενο κατά 25% για τις εγκαταστάσεις. Οι εκποιήσεις αυτές επιτρέπονται μόνον εφόσον:

α) το εκποιούμενο τμήμα προς την όμορη επιχείρηση, μετά την απόσπασή του από το μείζον ακίνητο, είναι μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο και εντάσσεται υποχρεωτικά στο όμορο άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο της επιχείρησης, και το ακίνητο που απομένει μετά την εκποίηση του τμήματός του δεν καθίσταται μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο, εξαιτίας της συγκεκριμένης απόσπασης. Αν το απομένον τμήμα του μείζονος ακινήτου ήταν και παραμένει και πριν την ανωτέρω απόσπαση μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο, τότε δύναται να προσκυρωθεί στην αιτούσα επιχείρηση με το ίδιο τίμημα,

β) οι εγκαταστάσεις επί των τμημάτων αυτών από τις όμορες ως άνω επιχειρήσεις έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28η.7.2011,

γ) η εκποίηση του τμήματος προς την όμορη επιχείρηση δεν είναι αντίθετη στον χωροταξικό σχεδιασμό,

δ) η τακτοποίηση των ανεγερθεισών εγκαταστάσεων σύμφωνα με τον ν. 4495/2017 (Α’ 167) συντελείται από την αιτούσα επιχείρηση εντός έξι (6) μηνών από την έκδοση απόφασης εκποίησης, διαφορετικά η απόφαση αυτή ανακαλείται από το όργανο που την εξέδωσε, μη δυναμένης της αιτούσας επιχείρησης να επανέλθει με νέα αίτηση εκποίησης και εφαρμόζεται η νομοθεσία για την προστασία δημοσίων κτημάτων.

Η αίτηση υποβάλλεται στην οικεία κτηματική υπηρεσία εντός 2 ετών και το αντάλλαγμα καταβάλλεται εφάπαξ εντός έξι 6 μηνών από την υποβολή της αίτησης. 

Αναστέλλονται από την υποβολή της αίτησης και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εκποίησης

(α) η λήψη μέτρων προστασίας του ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα, κατά του αιτούντος, 

(β) η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α.), 

(γ) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ του Δημοσίου και του αιτούντος για το υπό εκποίηση ακίνητο, καθώς και 

(δ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια.

Τι γίνεται με τις εκκρεμείς αιτήσεις εξαγοράς;

Αιτήσεις που εκκρεμούν στις οικείες κτηματικές υπηρεσίες, για εξαγορά ακινήτων τα οποία ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου δεν εξετάζονται και τίθενται στο αρχείο. 

Η ισχύς αποφάσεων εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου, οι οποίες έχουν εκδοθεί και δεν παρελήφθησαν από τους δικαιούχους, λήγει αυτοδικαίως. 

Εκκρεμείς αιτήσεις εξαγοράς ή παραχώρησης ακινήτων του Δημοσίου από τρίτο ενδιαφερόμενο, πλην του προσώπου που ασκεί κατοχή βάσει άλλων διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας, δεν εξετάζονται μέχρι την έκδοση απόφασης του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Οικονομικών για την αποδοχή ή την απόρριψη της αίτησης εξαγοράς και αναστέλλεται η προθεσμία για την έκδοση σχετικής απόφασης βάσει της νομοθεσίας αυτής.

Απαλλοτρίωση δημοσίου ακινήτου για το οποίο έχει υποβληθεί αίτηση εξαγοράς

Σε περίπτωση κήρυξης αναγκαστικής απαλλοτρίωσης υπέρ φορέα της Γενικής Κυβέρνησης του δημοσίου ακινήτου ή τμήματος αυτού, πριν από την ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς, το πρόσωπο που έχει υποβάλει αίτηση εξαγοράς, δικαιούται να ζητήσει την ανάκληση της αίτησης και την άτοκη επιστροφή του τιμήματος εξαγοράς, που έχει ήδη καταβληθεί.